Что такое KMS? 🤔
KMS (Kegiatan Membangun Sendiri) — это строительство, которое осуществляется не в рамках деятельности/работы по строительству у самого лица, осуществляющего стройку, и результат используется самим лицом либо другой стороной. KMS может возникать у компании, если она строит объект для собственного использования в бизнесе (например, офис, отель, объект под эксплуатацию), а не как товар на продажу.
Ключевая особенность:
Налог платит сам застройщик (физлицо или компания), даже если он не является налогоплательщиком НДС (PKP).
Ключевой тест KMS — наличие облагаемой НДС реализации (PPN Keluaran). Если нет облагаемой операции — возникает KMS.
Основание: UU PPN Pasal 16C, PMK 81/2024 (с учетом поправок PMK 11/2025)
Какие объекты облагаются налогом? 🏠
Объект — строительство с тремя признаками:
Конструкция: из бетона, кирпича, дерева, стали
Назначение: жилье или место для бизнеса
Площадь: ≥ 200 м²
Важно:
Строительство может быть поэтапным (до 2 лет)
Если дольше — каждый этап считается отдельным объектом
Земля в расчет налога не включается
Налоговая инспекция может агрегировать несколько вилл как один проект («1 atau lebih bangunan»), поэтому риск превышения 200 м² оценивается по проекту
Основание: PMK 81/2024 Pasal 323 ayat (4)-(6).
Какой тариф? 📊
Ставка PPN KMS — 2,2% от затрат на строительство (без учета земли)
Как получается:
20% от 11/12 ставки PPN (которая составляет 12%)
= 20% × 11/12 × 12% = 2,2%
Историческая справка:
PMK 61/2022: 2,2% (при PPN 11%)
PMK 81/2024: 2,4% (первоначальная формула при общем PPN 12%)
PMK 11/2025: 2,2% (действует сейчас)
Основание: PMK 11/2025 Pasal 324 ayat (2) jo. PMK 81/2024; siaran pers DJP 18.02.2025
Как рассчитать налог? 🧮
База KMS — это все расходы на строительство за каждый налоговый период до завершения объекта, кроме земли.
Формула:
PPN KMS = 2,2% × (все затраты на стройку, кроме земли)
Что может входит в затраты:
Материалы (бетон, кирпич, сталь и т.д.)
Рабочая сила
Услуги подрядчиков
Что НЕ входит:
Покупка земли
Пример: при затратах 500 млн Rp → налог = 11 млн Rp
КЛЮЧЕВАЯ ОГОВОРКА: если объект строит другое лицо и по этим строительным работам это лицо уже начисляет НДС по общим правилам, повторно облагать ту же часть работ как KMS у заказчика не должны. Но если подрядчик НДС не начисляет, риск KMS у заказчика сохраняется.
Важно не путать это с закупкой материалов: сам факт того, что поставщик материалов выставил счет с PPN, не отменяет KMS автоматически. Исключение в PMK привязано именно к ситуации, когда строительство выполняет другая сторона и PPN по этому строительству уже взимался.
Основание: PMK 81/2024 Pasal 323 ayat (7)-(9) и Pasal 324 ayat (3)
KMS в девелоперском бизнесе
Наличие подрядчиков, не являющихся налогоплательщиками НДС (non-PKP), зарплат разнорабочим и закупок строительных материалов не создаёт KMS само по себе. Они формируют базу только если KMS уже применим.
Продажа → облагаемая НДС → KMS нет. Субаренда → зависит от режима НДС (может быть KMS или спорно).
Для девелопера важно отделять строительство «на продажу» от строительства «для собственного удержания и эксплуатации».
Если девелопер строит объект как товар на продажу в рамках обычной деятельности, аргумент против KMS сильнее, потому что речь идёт о строительстве в рамках коммерческого цикла реализации, а не о собственном потреблении результата.
Если девелопер оставляет объект у себя и использует его в своей деятельности (например, отель, виллы под операционную аренду, офис), риск KMS существенно выше, потому что результат строительства используется самим бизнесом.
Закон не требует наличия уже подписанных договоров купли-продажи, чтобы исключить KMS. Но на практике чем слабее доказательства того, что проект действительно строится под реализацию, тем выше риск спора с налоговой инспекцией.
Основание: PMK 81/2024 Pasal 323 ayat (3)
Сроки уплаты и отчетность 📅
Когда платить:
С момента начала стройки до ее завершения
Ежемесячно, до 15 числа следующего месяца
Куда платить:
Код налога: 411211
Код типа платежа: 103
Через SSP (код billing) в Coretax
Отчетность:
Если вы PKP → подаете SPT Masa PPN
Если не PKP → уплата считается отчетом
Основание: PMK 81/2024 Pasal 325, Pasal 326, Pasal 328; Lampiran kode setoran DJP untuk KAP 411211 / KJS 103.
Можно ли возместить налог? 🔄
По действующей норме документ об уплате KMS, если он заполнен по требованиям (в том числе NPWP/NOP), приравнивается к счёту-фактуре (Faktur Pajak), а PPN KMS может быть входящим НДС, который можно принять к вычету (Pajak Masukan yang dapat dikreditkan) — но только если соблюдены общие правила налогового кредита.
Практический вывод: для налогоплательщика НДС (PKP) право на вычет возможно; для non-PKP механизма credit/ refund, по сути, нет. Кроме того, если объект используется в деятельности, по которой входной НДС не кредитуется, фактической выгоды от credit тоже может не быть.
Основание: PMK 81/2024 Pasal 327 ayat (1)-(2)
Штрафы и риски ⚠️
Если не заплатить вовремя:
Налоговая инспекция направит письменное предупреждение
При выявлении недоплаты — доначисление + пени
DJP может зарегистрировать NPWP в одностороннем порядке (если у вас его нет)
ПРАКТИЧЕСКИЙ РИСК ДЛЯ ДЕВЕЛОПЕРА: если заявляется, что проект строится на продажу, но по факту большая часть юнитов не имеет коммерческих подтверждений и проект начинает выглядеть как объект для собственного удержания/эксплуатации, риск переквалификации в KMS выше. Это уже не прямая норма PMK, а зона налогового спора по фактическим обстоятельствам.
Важно: Незнание правил не освобождает от ответственности. Даже если вы строите дом для себя — налог нужно платить.
Основание: PMK 81/2024 Pasal 329-330.
💡 Главное о PPN KMS
Кому платить: лицам и компаниям, у которых возникает KMS по PMK 81/2024 — то есть при строительстве объекта ≥200 м² для собственного использования/удержания либо когда строительство не проходит как обычная облагаемая PPN реализация в рамках проекта.
Сколько: 2,2% от затрат (без земли)
Когда: до 15 числа каждого месяца
Как: через код billing в Coretax (411211–103)
Возврат: для PKP возможен credit при соблюдении общих правил; для non-PKP отдельного механизма credit/refund нет
Для девелопера: если объект действительно строится на продажу как товар проекта, позиция против KMS обычно сильнее; если объект строится под собственную эксплуатацию, аренду, отельный бизнес или иное удержание — риск KMS выше.
Запомните: даже если вы не налогоплательщик НДС (non-PKP) — налоговая обязанность есть.
Основание: PMK 81/2024 Pasal 323-328
